Thẻ: bong bóng bất động sản

So với cùng kỳ năm ngoái, thị trường BĐS nhìn chung trầm lắng hơn, tuy vậy giai đoạn cuối năm vẫn có một số khu vực và phân khúc “hút” tiền của nhà đầu tư (NĐT) bởi những lợi thế riêng.

BĐS tiếp tục đón dòng tiền lớn vào cuối năm

Thị trường BĐS đang âm thầm đón những cú hích về dòng vốn, dòng tiền vào thời điểm cuối năm – thời điểm được kỳ vọng bùng nổ của thị trường địa ốc.

Đầu tiên phải kể đến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang chảy khá mạnh vào BĐS. Năm 2018 ước tính cả nước đạt hơn 30 tỷ USD vốn FDI, trong đó có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào BĐS, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI. Các nhà đầu tư dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc, Singapore…

Bên cạnh đó, nguồn tín dụng ngân hàng, tổng dư nợ tín dụng năm 2018 ước đạt hơn 2 triệu tỉ đồng, trong đó, ngành xây dựng – BĐS chiếm 12,48% tăng 20,5% so với năm 2017.

Ngoài ra, nguồn kiều hối tăng mạnh trong năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỷ USD. Trong đó, Tp.HCM thường chiếm khoảng phân nửa lượng kiều hối cả nước, có khoảng 21% đầu tư vào thị trường BĐS.

Chưa kể, trước bối cảnh lãi suất ngân hàng tiếp tục ổn định ở mức thấp, thị trường chứng khoán bấp bênh, giá vàng không mấy hấp dẫn thì dòng tiền từ các kênh truyền thống âm thầm chuyển dịch vào thị trường BĐS được xem là lực đẩy cho thị trường ở giai đoạn hiện nay.

Dòng tiền của NĐT đang phân bổ vào đâu?

Mặc dù thị trường chung hiện khá trầm lắng, tuy nhiên vẫn xuất hiện những khu vực và phân khúc được xem là có lực hút đối với các NĐT khi nhìn rõ lợi thế trong dài hạn.

Phân khúc đất nền: Những dự án đất nền lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An (Tp.HCM), còn tại Hà Nội một số dự án đất nền tại Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vân Đồn, Hạ Long… vẫn đang là đích ngắm của nhiều NĐT.

Với giá chào bán còn mềm, đất nền vệ tinh Tp.HCM được nhiều NĐT lựa chọn thời điểm cuối năm, đặc biệt, tại các khu vực có hạ tầng giao thông chuẩn bị khởi công, nhiều NĐT về đón sóng.

Nhà phố, biệt thự: Ở phân khúc này, ghi nhận nhu cầu thực tăng cao vào giai đoạn giáp Tết. Theo các doanh nghiệp, ở những dự án cơ sở hạ tầng đồng bộ, chào bán các căn tiếp theo được người mua thực quan tâm nhiều. Nếu giai đoạn đầu, phân khúc này chủ yếu NĐT “xuống tiền” thì đến giai đoạn xây dựng cơ bản và một số giai đoạn bàn giao nhà thì chủ yếu là người mua ở hoặc NĐT khai thác cho thuê.

BĐS thương mại: Cuối năm, dòng tiền của NĐT có xu hướng đổ mạnh vào loại hình shophouse, Shoptel ở những khu vực phát triển mạnh về du lịch nghỉ dưỡng hoặc các thị trường ven TP lớn. Theo ghi nhận, cuối năm những điểm nóng cục bộ xuất hiện trên thị trường hút mạnh dòng tiền của NĐT.

Căn hộ chung cư: Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ giá từ 1.3-1.8 tỉ đồng/căn vẫn hút dòng tiền NĐT mạnh nhất trên thị trường chung cư. Thời điểm cuối năm, những căn hộ mở bán giai đoạn tiếp ở khung giá này ghi nhận hấp lực tốt, giá thứ cấp tăng nhanh, trong khi phân khúc giá trên dưới 3 tỉ đồng/căn thanh khoản chậm hơn.

Theo dự báo của các chuyên gia trong ngành, năm 2019 thị trường BĐS sẽ diễn biến ổn định ở các phân khúc, trong đó dòng sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục là loại hình chủ đạo của thị trường.

Theo các chuyên gia, Nguồn cung sẽ được tung ra theo kế hoạch, chiến lược của các doanh nghiệp nên không dư cung và giá cả tiếp tục ổn định. Tình trạng đầu cơ đã giảm rõ rệt, chủ yếu là khách hàng có nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng,  thị trường BĐS có xu hướng tăng chậm lại so với tăng trung bình, mặc dù nhu cầu có, sức thanh toán có nhưng do ngân hàng có sự cơ cấu lại. Số dự án ở các thành phố lớn ít đi do bên cạnh việc “siết” tín dụng thì quy trình, thủ tục cũng bị “siết” chặt hơn, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Do đó, trong năm 2019, thậm chí 2 năm sau nữa, thị trường không xảy ra bong bóng.

Theo Trí thức trẻ

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: , , , , ,

6 lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước – GDP tăng nóng, doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền khiến địa ốc trở thành kênh đầu tư được lựa chọn để tích trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Trong văn bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản vừa công bố, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra những nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hình thành bong bóng thời kỳ 2007-  2011. Có 6 nguyên nhân bong bóng bất động sản phình to và đổ vỡ ở thời hoàng kim quá khứ.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu, cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một  tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Một mặt đi tìm nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 – 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đánh giá các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Tuy nhiên, trái ngược với quan điểm của HoREA, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo mạnh mẽ về tính chu kỳ của bong bóng bất động sản, thậm chí còn chỉ rõ thời điểm bong bóng có thể vỡ. Một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản. Có chuyên gia còn đề xuất giải pháp ngăn chặn sốt đất nhằm tránh kịch bản tồi tệ có thể xảy ra.

Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo thị trường địa ốc có thể rơi vào tình trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản. Đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp hình thành bong bóng bất động sản.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong thị trường là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng một năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng nêu rõ quan điểm lo ngại bong bóng bất động sản có thể vỡ giữa cơn sốt đất diễn ra khắp TP HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Ông Nghĩa cho biết cơn sốt đất tại Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng trong năm 2017, đang thúc đẩy thị trường trên đà tích tụ bong bóng bất động sản.

Chuyên gia này cho rằng TP HCM cần ít nhất 5 giải pháp ngăn phản ứng tiêu cực. Đó là các giải pháp: đánh thuế đất, định giá đất theo thị trường để áp thuế, giới hạn thời gian giao dịch, thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang, siết chặt quy hoạch sử dụng đất. Giải pháp cuối cùng là áp dụng cơ chế đặc thù của TP HCM vào quản lý đất đai.

Tổng giám đốc một công ty tư vấn đầu tư có trụ sở tại khu Nam TP HCM cho biết, điều đáng phải lưu tâm là những thành phần tham gia thị trường thường có xu hướng phủ định nguy cơ bong bóng vì họ vẫn sống trong niềm lạc quan và kỳ vọng đà tăng trưởng có thể kéo dài.

Chuyên gia này nhận định, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân thủ các quy luật cũ trong quá khứ. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau quy mô thị trường đã đổi khác rất nhiều và các biến số ngày càng khó lường hơn. Do đó, phòng bệnh hơn chữa bệnh, thiết lập hàng rào phòng vệ sẵn sàng ứng phó với bong bóng bất động sản vẫn tốt hơn là khẳng định điều tồi tệ đó vẫn chưa xảy ra.

Theo vnexpress.net

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: , , , ,

Lên kế hoạch đối phó với bong bóng bất động sản – Doanh nghiệp thủ sẵn hàng nghìn tỷ đồng tiền mặt, thúc đẩy tài sản cho thuê, làm nhà ở vừa túi tiền đề phòng khủng hoảng ập tới.

Đại gia địa ốc lên kế hoạch đối phó với bong bóng bất động sản
Đại gia địa ốc lên kế hoạch đối phó với bong bóng bất động sản

Bên lề buổi gặp gỡ các nhà đầu tư chuyên viên phân tích sau thời điểm kết thúc quý II, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), Nguyễn Xuân Quang thừa nhận những quan ngại về bong bóng bất động sản là có thật.

Người đứng đầu NLG cho biết, 3 ẩn số có thể tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản hiện nay gồm có: diễn biến kinh tế vĩ mô và các chính sách, pháp lý trực tiếp liên quan đến tài chính – bất động sản; chiến tranh thương mại và yếu tố địa chính trị; cuối cùng là hệ quả của những cơn sốt đất khó lường. Trên thực tế các dấu hiệu giảm tốc đã diễn ra trong quý II và còn quá sớm để đưa ra dự báo lạc quan về diễn biến sắp tới của thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, ông Quang cho rằng, Nam Long đang có sự chuẩn bị tốt cho giai đoạn phát triển bền vững sắp tới và hoàn toàn có thể yên tâm về hàng rào phòng vệ 3 boong ke nếu bong bóng bất động sản vỡ.

Hàng phòng vệ thứ nhất: ưu tiên phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Khái niệm vừa túi tiền này không phải là nhà giá siêu rẻ mà được mở rộng hơn so với trước đây. Phân khúc này không nằm dưới đáy kim tự tháp mà là khoảng giữa trong khi phần đỉnh kim tự tháp là nhà cao cấp và hạng sang.

Phần giữa kim tự tháp này là phân khúc nhà ở trung bình khá, có tiện ích đầy đủ, kết nối hạ tầng hoàn chỉnh và chất lượng xây dựng cao, giá bán vừa với sức mua (nằm trong khả năng chi trả của khách hàn). Đây là phân khúc có khả năng xuyên thủng thị trường nếu kịch bản đóng băng hay vỡ bong bóng xảy ra.

Hàng phòng vệ thứ hai: sẵn sàng dòng tiền mặt nghìn tỷ và tận dụng vốn rẻ của đối tác nước ngoài. Lượng tiền mặt của doanh nghiệp tính đến ngày 30/6 đạt 2.631 tỷ đồng. Nếu trừ đi nợ vay, Nam Long có lượng tiền mặt ròng đạt 1.104 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu chỉ 35%. Ông Quang đánh giá đây là một điểm tích cực trong điều kiện môi trường lãi suất có nhiều biến động, công ty có thể chủ động được nguồn tiền mở rộng quỹ đất, làm dự án mà hạn chế đi vay.

Chủ tịch NLG cho biết với thị trường bất động sản đang có giá cao như hiện nay, lượng tiền mặt của Nam Long chưa phải quá nhiều hay dư thừa nhưng đây là một lợi thế nhất định để phòng vệ khi thị trường có biến động mạnh hoặc thay đổi đột ngột. Thêm vào đó, nguồn tiền từ đối tác Nhật Bản, Keppel Land và nhiều nguồn khác đang khá dồi dào, đã hỗ trợ công ty rất nhiều vì đây đều là những dòng vốn rẻ.

Hàng phòng vệ thứ ba: gia tăng nguồn thu từ bất động sản thương mại cho thuê tại chính những dự án đã bán hàng. Theo định giá của doanh nghiệp, giá trị bất động sản cho thuê của công ty ở dạng sẵn sàng hoạt động được định giá 100 triệu USD. Nhiều đối tác nước ngoài tiếp cận công ty rất ưa chuộng loại hình bất động sản thương mại này. Dự kiến công ty sẽ đưa vào khai thác bất động sản thương mại nhằm mang lại dòng tiền ổn định trong thời gian tới.

Theo ông Quang, với 3 hàng phòng vệ này, công ty gần như bước vào quỹ đạo phát triển ổn định, đủ sức đề kháng lại những cuộc khủng hoảng bất động sản trong thời gian tới. Mặt khác, quỹ đất sạch hiện tại của doanh nghiệp cũng đủ đáp ứng cho nhu cầu kinh doanh trong 5 năm tới nên giảm được áp lực từ những cơn sốt đất.

Trong 6 tháng đầu năm, NLG đạt doanh thu thuần 1.410 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 215 tỷ đồng, tăng lần lượt 15% và 24% so với kế hoạch đề ra. Doanh thu từ bán sản phẩm tăng 220%, công ty thực hiện bàn giao 822 sản phẩm gồm 543 căn hộ, 92 nhà liền thổ, 187 đất nền. Trong cơ cấu doanh thu, nhà phố/biệt thự chiếm tỷ trọng cao nhất, đạt 41%; sau đó tới căn hộ chiếm 34%. Còn lại, doanh thu đóng góp từ đất nền và các loại hình khác.

Theo Vnexpress.net

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: ,

Tin bất động sản: “Phong tỏa” không cho giới đầu cơ tạo bong bóng bất động sản tại 3 đặc khu kinh tế – Từ khi có chủ trương xây dựng các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc, các tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hòa và Kiên Giang nơi có các đặc khu đang trở thành thị trường hấp dẫn, thu hút lượng khách đến đầu tư khá lớn. Nhiều nhà đầu tư đã “nhanh chân” chớp lấy cơ hội để đẩy giá đất tại các địa bàn trên “lên trời”..

Tin bất động sản: "Phong tỏa" không cho giới đầu cơ tạo bong bóng bất động sản tại 3 đặc khu kinh tế
Tin bất động sản: “Phong tỏa” không cho giới đầu cơ tạo bong bóng bất động sản tại 3 đặc khu kinh tế

Một trong những thị trường bất động sản đang khá “hot” là Vân Đồn (Quảng Ninh) với các sản phẩm được giao dịch chủ yếu là đất nền và đất thổ cư tại các vị trí trung tâm. Theo thống kê mới nhất của Hiệp hội bất động sản, tổng lượng giao dịch loại hình sản phẩm này tính trong 5 tháng đầu năm 2018 đã vượt 2.000 giao dịch. Sản phẩm được giao dịch chủ yếu từ các dự án có pháp lý và quy hoạch rõ ràng.

Nhu cầu mua đất thổ cư của các nhà đầu tư tương đối lớn, nhưng vẫn có nhiều khách hàng và nhà đầu tư chờ đợi chính quyền công bố quy hoạch mới về đặc khu nên còn dè chừng. Đáng chú ý, tại Vân Đồn vẫn có nhiều nhà đầu tư thiếu hiểu biết, đi gom đất và sử dụng các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không chính xác, chào bán và đẩy giá cao. Điều này có thể gây ảnh hưởng không tốt cho thị trường bất động sản khu vực này.

Còn tại Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc diễn biến phức tạp, nhất là tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật; lấn, chiếm đất rừng; tự ý phân lô, tách thửa; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp, xây dựng trái phép diễn ra phổ biến, phát sinh nhiều hệ lụy, bất cập.

Tình trạng đầu cơ gây sốt đất, tăng giá đột biến để trục lợi diễn biến khó lường, gây khó khăn cho quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn và ảnh hưởng lớn đến quy hoạch tổng thể phát triển huyện đảo Phú Quốc, nhất là từ khi có chủ trương thành lập Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Phú Quốc.

Theo báo cáo của UBND huyện Vạn Ninh (tỉnh Khánh Hòa), do thông tin địa phương chuẩn bị trở thành đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong nên các tổ chức, cá nhân trong, ngoài tỉnh đã tìm đến giao dịch, thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất tràn lan, đẩy giá đất tăng lên đột biến.

Chỉ trong quý I/2018, địa phương đã tiếp nhận và giải quyết 2.253 hồ sơ về đất đai, bằng 65,3% tổng số hồ sơ cả năm 2017; trong đó, việc giao dịch chuyển nhượng đất đai chủ yếu diễn ra tại các xã Vạn Hưng, Vạn Khánh, Vạn Thắng và Vạn Thọ…

“Chúng ta sẽ kiên quyết có biện pháp để người ta không có cơ hội trong các phi vụ về đất đai”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà khẳng định trước QH chiều 4/6, khi trả lời chất vấn về vấn đề quản lý đất đai tại các “đặc khu” dự kiến sẽ được hình thành tới đây.

Trả lời rất nhiều câu hỏi từ các đại biểu Quốc hội về tình trạng sốt đất tràn lan tại 3 địa điểm trên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, quy luật là khi có những kỳ vọng đầu tư hoặc tương lai phát triển, đặc biệt đầu tư hạ tầng… đương nhiên nhiều người sẽ đổ xô vào, khiến thị trường về đất đai và các thị trường đều thay đổi.

“Đấy là quy luật nhưng trên thực tế chúng ta chưa làm được việc là làm sao để phòng ngừa và đưa ra các quyết định thật chuẩn, thay bằng các chỉ thị hành chính”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà thừa nhận.

Theo ông Hà, cách đây 5 năm, ở Long Thành, địa phương đã ra chỉ thị dừng tất cả các giao dịch đất đai nhưng người dân đã dùng rất nhiều biện pháp để giao dịch ngầm, như ủy quyền cho người mua…

Cho rằng những nội dung trong chỉ thị siết chặt giao dịch đất đai mới đây là đúng đắn nhưng Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng hình thức ra chỉ thị không phù hợp với pháp luật, không phù hợp với luật hiện nay.

“Sắp tới đối với các đặc khu, tôi thấy việc Quốc hội ban hành một nghị quyết để quy định mang tính đặc thù để quản lý đất đai khu vực này là cần. Nếu nói rộng hơn, chúng ta phải tính toán trong cơ chế, chính sách đất đai trong Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới để tính toán trước được vấn đề tiên lượng như đại biểu Trí nêu”, ông Hà nói.

Vẫn theo Bộ trưởng, thực tế sốt đất là vấn đề đương nhiên nhưng vấn đề chủ yếu, vấn đề nghiêm trọng là chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp trái phép. Theo đó, hoạt động này giao dịch ngầm và không đúng pháp luật. Việc quản lý, cơ quan quản lý, năng lực quản lý và tính nhạy cảm của chúng ta trong vấn đề này để kiểm soát và kiểm tra xử lý chưa kịp thời.

Bộ trưởng Hà thông tin thêm, thời điểm này, các địa phương phải tập trung xem lại các hồ sơ đất đai để quản lý được hiện trạng đất đai. “Từ quản lý hiện trạng đất đai, khi chúng ta tính toán đền bù cho người dân thì chúng ta hoàn toàn có thể đảm bảo được công bằng và người xứng đáng được đền bù, người đã cống hiến, đóng góp khai hoang miền đất đấy xứng đáng được hưởng. Chúng ta sẽ kiên quyết có biện pháp để người đầu cơ không có cơ hội trong các phi vụ về đất đai này”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu giải pháp.

Trước đó, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cũng đã yêu cầu ba tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hòa và Kiên Giang cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường. Đồng thời, phải bảo đảm trật tự xã hội, không để “cò đất”, “xã hội đen” mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cũng yêu cầu phải dồn nỗ lực vào công tác quy hoạch để có một quy hoạch dài hơi, thực sự có chất lượng. Bên cạnh đó, chú trọng đào tạo nguồn nhân lực, kể cả nhân lực quản lý và các ngành nghề được xem là ưu tiên phát triển. Đồng thời quan tâm vấn đề chọn nhà đầu tư chiến lược vào các đặc khu.

Theo Trí thức trẻ

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: , , , ,

Thị trường đất nền, đất nông nghiệp: những đợt sốt giá cục bộ trong thời gian qua – Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018. Tuy nhiên, trong thời gian qua, đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai), theo Hiệp hội bất động sản TP HCM HoREA.

Thị trường đất nền, đất nông nghiệp: những đợt sốt giá cục bộ trong thời gian qua
Thị trường đất nền, đất nông nghiệp: những đợt sốt giá cục bộ trong thời gian qua

Trong thông cáo phát đi, HoREA cho biết các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh.

HoREA nhận định, đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

Hiệp hội nhận thấy hai cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007 đầu năm 2008, và năm 2010 bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

(1) Tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

(2) Có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%.

(3) Có sự phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

(4) Xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lợi rất nhanh, kích thích tâm lý đầu tư “bầy đàn” trên thị trường bất động sản.

(5) Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

(6) Riêng cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 01 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến “bong bóng” bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, Hiệp hội nhận thấy:

(1) Tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng.

(2) Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý.

(3) Trên thị trường bất động sản hiện nay, có 02 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát, đó là: (i) Vẫn còn có tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng (condotel), và đang “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực; (ii) Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu. cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi. 

Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra “bong bóng” trên toàn bộ thị trường bất động sản. Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường bị hạ nhiệt;

(4) Trong năm 2018, không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản còn do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

Theo Trí Thức Trẻ

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: , , , , , ,

Vì sao sốt đất diễn ra khắp nơi nhưng vẫn chưa xuất hiện bong bóng bất động sản? – Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản số 69/CV-HoREA khẳng định chưa có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018.

Vì sao sốt đất diễn ra khắp nơi nhưng vẫn chưa xuất hiện bong bóng bất động sản?
Vì sao sốt đất diễn ra khắp nơi nhưng vẫn chưa xuất hiện bong bóng bất động sản?

Theo đó HoREA cho rằng năm 2018 khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường. Và đặc biệt do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

“Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018“, báo cáo nhấn mạnh.

Mặc dù vậy, HoREA cũng thừa nhận trong thời gian qua, đã xuất hiện các cơn sốt ảo đất nền. Cụ thể, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh tăng chóng mặt.

“Tuy nhiên, đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông lâm nghiệp mà thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo. Với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ, UBND các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt.

Riêng, đối với căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền”, HoREA khẳng định trọng văn bản.

HoREA cũng cho biết thị trường bất động sản năm 2018 khác hoàn toàn với hai cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2007 đầu năm 2008, và năm 2010.

Cụ thể, cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2001-2010 bắt nguồn từ 6 nguyên nhân. Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao, dẫn đến nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ;

Thứ hai là chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, phần lớn đổ vào bất động sản.

Thứ ba là có sự phát triển lệch pha cung – cầu, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Thứ tư là xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, môi giới, cò đất đi đôi với các đợt sóng đẩy giá tăng chóng mặt, kích thích tâm lý đầu tư “bầy đàn” trên thị trường bất động sản;

Thứ năm, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng; quy hoạch… để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Cuối cùng, cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn là hệ quả của gói kích cầu đầu tư 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, trong đó có một phần đáng kể nguồn vốn đổ vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA nhận thấy năm 2018 vẫn chưa thể xảy ra bong bóng bất động sản bởi nhiều lý do.

Thứ nhất tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý.

Thứ hai tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007) dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản.

Thứ ba, mặc dù trên thị trường bất động sản hiện nay, có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát đó là vẫn còn có tình trạng lệch pha cung – cầu bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, sốt giá ảo tại một số khu vực. Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ, đầu nậu làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn bộ thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, trong năm 2018, không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản còn do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Theo cafef.vn

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: , , , , ,

Thị trường bất động sản: Đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản – Tuy tình trạng sốt giá mới xảy ra với đất nền, nhiều chuyên gia lo ngại khủng hoảng thị trường bất động sản nếu không kiểm soát tốt. 

Thị trường bất động sản: Đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản
Thị trường bất động sản: Đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản

Nỗi lo về một bong bóng bất động sản như 10 năm trước vừa được giới chuyên gia đề cập tại Diễn đàn với chủ đề “Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách“. Ông Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương thẳng thắn cho rằng, hiện Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Theo ông Chung, các dấu hiệu như: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.

Ông nhận định chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008-2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng. Tuy nhiên, theo ông, hai nguồn này đang kéo ngược thị trường bất động sản nên vẫn có thể chưa xảy ra tình huống xấu.

Cũng theo chuyên gia này, kinh nghiệm cho thấy thị trường bất động sản có chu kỳ cứ 10 năm lại quay vòng: phục hồi – tăng trưởng – suy thoái – khủng hoảng.

“Trên thực tế, từ năm 2011-2013, thị trường nằm ở đáy khủng hoảng, 2014 phục hồi, năm 2015 – 2017 đạt mức bắt đầu tăng. Năm 2018 tôi hy vọng không trở lại vòng quay của thị trường”, ông nói và cho rằng đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm với các nhà đầu tư trong việc quyết định có nên mua hay không.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đồng tình với quan điểm này. Ông Hà nhận định, tình trạng sốt đất nền trong những tháng đầu năm tuy chưa lan sang chung cư, nhưng nếu không kiềm chế sẽ gây bong bóng đất nền, tác động xấu tới thị trường như đã xảy ra năm 2008, 2009.

Tại diễn đàn, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng phân tích khá chi tiết về cơn sốt đất diễn ra ở một số khu vực trong những tháng đầu năm 2018. 

Với cơn sốt tại vùng ven TP HCM, sân bay Long Thành, theo ông, giới đầu cơ, những người môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch và các tin đồn để đẩy giá đất lên cao thu lợi bất chính. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Ông cũng nhắc tới cơn sốt tại các khu vực được kỳ vọng trở thành đặc khu như Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang).

Theo ông, những tháng cuối năm 2017, tại Vân Đồn giá đất một số khu vực tăng 100- 200% chỉ sau vài tháng. Hiện tượng giá đất tăng đột biến khiến người dân có đất tại khu vực chuyển đổi, tách thửa để bán tăng cao. Cùng với đó, hiện tượng đầu cơ, giao dịch, tách thửa phân lô mua bán đất rừng, đất nông nghiệp cũng mạnh.

Tại Vân Phong, sau khi có thông tin thành lập đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, việc mua bán, sang nhượng đất đai tại khu vực này tăng khiến giá đất lên cao. Tại một số khu vực xuất hiện tình trạng tách thửa để nhận tái định cư khi quy hoạch đặc khu, phá rừng chiếm đất trên đảo trái quy định pháp luật và mua bán đất nông nghiệp không sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Phú Quốc với cảnh xây nhà không phép, san lấp, phân lô bán nền diễn ra trên diện rộng.

“Giới đầu cơ ngang nhiên hoạt động phân lô bán nền, hình thành các khu dân cư tự phát, dựng biển quảng cáo dự án thông tin không đúng sự thật để đẩy giá lên cao, kiếm lời bất chính, môi trường cảnh quan tự nhiên bị tàn phá, quy hoạch bị phá vỡ”, ông Phấn mô tả.

Nhận định về tình trạng này, ông Phấn cho rằng chủ yếu do tình trạng đầu cơ đất đai, giới đầu cơ cá nhân tung tin không đúng để trục lợi, thổi giá đất lên cao lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập 3 đặc khu kinh tế. Cùng với đó, theo ông, thời gian này, chính quyền địa phương buông lỏng công tác quản lý sử dụng đất đai…

Nguyễn Hà

Vn.express.net

Danh mục: Thông tin thị trường, Tin tứcTừ khóa: , , , , , , ,