hiều thông tin gần đây cho biết dự án khu căn hộ cao cấp LDG Sky do CTCP Đầu tư LDG phát triển đang rao bán trên nền của một khu đất trống chưa đầy đủ pháp lý. Thực hư chuyện này thế nào?
Thuật ngữ “bán lúa non” thường được dùng trong thời gian gần đây để chỉ các dự án được rao bán khi chưa có giấy cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Để có được giấy chấp thuận này, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành xong phần móng.
Tuy nhiên, theo nhiều chủ đầu tư, để đủ điều kiện hoàn thành mở bán mất rất nhiều thời gian và thủ tục. Trong khi đó, nhu cầu khách hàng muốn sở hữu nhà ở khá nhiều. Để giữ chân khách và cũng để đảm bảo quyền lợi của nhiều khách hàng muốn sở hữu các căn nhà có vị trí theo ý thích của mình, nhiều chủ đầu tư đã linh động cho phép khách hàng giữ quyền ưu tiên thông qua các thỏa thuận dân sự tự nguyện.
 |
Trường hợp LDG Sky là 1 điển hình, dự án này là thành phần của khu đô thị mới Bình Nguyên được chuyển nhượng 1 phần dự án cho CTCP Đầu tư LDG. Trong đó, dự án này được công bố có hơn 1,600 căn hộ và shophouse.
Theo tìm hiểu, dự án đã được chính quyền Bình Dương cho phép chuyển nhượng và điều chỉnh quy hoạch của dự án theo quy trình thẩm định tại quyết định điều chỉnh quy hoạch 1/500 số 2536/QĐ–UBND ngày 03/09/2020. Kèm theo quyết định này là các bản vẽ được Sở Xây dựng Bình Dương thẩm định quy hoạch số 3367/SXD-QHKT ngày 01/09/2020.
Thêm vào đó, chủ đầu tư dự án cũng cung cấp thêm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX035560 cấp ngày 01/09/2020 chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định.
Trao đổi với chủ đầu tư dự án, đại diện pháp lý của công ty LDG Group chia sẻ khu căn hộ LDG Sky là khu căn hộ nằm trong tổng thể dự án khu đô thị mới Bình Nguyên và đã được phê duyệt thẩm định thiết kế công trình và có đầy đủ các yếu tố pháp lý cần thiết để tiến hành triển khai công bố dự án đến khách hàng.
 |
Theo luật sư Dương Minh Trung, chuyên gia luật về bất động sản cho biết: “Hiện nay, trước trình trạng thủ tục làm mất nhiều thời gian và nhu cầu cao của người mua nhà, nhiều chủ đầu tư dự án đều phải linh động bằng nhiều hình thức phù hợp với luật định để đảm bảo đầu ra cũng như giúp người mua nhà được ưu tiên lựa chọn sản phẩm tùy thích. Điều này không bị cấm theo luật định”.
Ông Trung cũng chia sẻ việc hai bên thỏa thuận dân sự đóng góp tiền để “làm tin” trong việc mua nhà hình thành tương lai không phải mới mẻ và luật không cấm. Do đó, gọi tình trạng “bán lúa non” chỉ là hình thức ví von về một thỏa thuận trước khi dự án đủ điều kiện quy định để mở bán. Điều này không chỉ dự án LDG Sky mà nhiều chủ đầu tư dự án trên thị trường vẫn đang thực hiện.
Luật sư Trung cho rằng điều quan trọng không phải là chủ đầu tư có bán lúa non hay không mà là khách hàng có đủ tin tưởng vào tiềm lực tài chính của chủ đầu tư hay không. Nhiều dự án đủ yếu tố pháp lý nhưng không xây dựng hoặc không thể giải chấp ngân hàng là rủi ro lớn nhất cho người mua nhà. Pháp lý chỉ là yếu tố đủ để đảm bảo hoàn chỉnh về mọi mặt của nhà ở hình thành tương lai.
Một chuyên viên môi giới căn hộ cho biết: “Mua căn hộ tương lai nếu đòi hỏi đầy đủ pháp lý hoàn chỉnh thì sẽ khó có vì thời gian từ lúc xin phép xây dựng đến khi hoàn thành móng và được nghiệm thu sẽ rất dài. Nếu chờ đủ thủ tục mới giới thiệu ra thị trường thì giá thành của một sản phẩm đã tăng rất cao do gánh nhiều chi phí bao gồm cả lãi vay trong thời gian thực hiện xây móng và hoàn thành pháp lý. Người mua nhà nếu có tài chính eo hẹp sẽ khó tiếp cận. Do đó, người mua nhà thường chấp nhận mua khi chỉ cần có các thủ tục pháp lý cơ bản”.
Ông Trung cũng nhận định dự án LDG Sky đã có giấy chứng nhận sử dụng đất, được duyệt quy hoạch 1/500 cùng với thẩm định thiết kế xây dựng lại nằm trong một khu đô thị tổng thể đã được cấp phép xây dựng thì về mặt pháp lý khá an toàn cho người mua. Điều đáng quan tâm nhất là người mua nhà được hỗ trợ các chính sách gì, mức giá như thế nào và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo hoàn thành dự án mới là quan trọng nhất.
Việc LDG Sky thu tiền thỏa thuận với khách để giữ chân khách và khách hàng đồng ý với thỏa thuận này là một thỏa thuận dân sự phù hợp pháp luật dù có thể nhiều người cho rằng là cách làm lách luật phổ biến của nhiều đơn vị phát triển bất động sản. Do đó, một khi chưa cải cách các quy định bất cập hiện nay trong quy trình thủ tục quá mất nhiều thời gian thì các chủ đầu tư vẫn phải tận dụng mọi khía cạnh phù hợp luật pháp để giữ khách hàng và giảm giá thành sản phẩm nhằm tăng tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh.
